부동산 세제 개편안 2026: 양도세·종부세·장기보유특별공제 변경점

재정경제부 세제개편안 2026 자세히 보기

2026년 부동산 세제 개편안의 핵심은 주택을 오래 보유했는지보다 실제로 거주했는지를 더 중요하게 평가하는 것이다. 

거주용 1주택은 종합부동산세 기본공제와 양도소득세 공제를 확대하는 반면, 비거주 주택·다주택·고가주택은 공제 축소와 세율 조정을 통해 세 부담을 높이는 방향이다. 

다만 2026년 8월 6일 기준으로 발표된 내용은 확정된 세법이 아니라 정부 개편안이다. 

정부는 8월 3일 세제개편안을 발표했고, 소득세법과 종합부동산세법 개정안을 8월 4일부터 20일까지 입법예고했다. 

향후 국회 심의와 시행령 개정 과정에서 세부 내용이나 시행 시기가 달라질 수 있다. 

2026 부동산 세제 개편안의 핵심 방향은 무엇인가

실거주 1주택은 보호하고 비거주 주택은 과세를 강화한다

이번 개편안은 주택 수만으로 세 부담을 정하기보다 주택가격과 실제 거주 여부를 함께 반영하는 구조로 전환하는 것이 핵심이다.

거주용 1주택은 종부세 기본공제를 공시가격 12억원에서 14억원으로 높이고, 장기간 거주한 1주택자는 양도소득 기본공제를 확대한다. 

반면 비거주 1주택은 종부세 기본공제를 12억원에서 9억원으로 낮추고, 양도세와 종부세의 보유기간 공제를 거주기간 공제로 바꾼다. 

정부가 제시한 방향을 적용하면 같은 1주택자라도 직접 거주한 사람과 임대하거나 비워 둔 사람의 세 부담 차이가 커진다. 

특히 주택을 장기간 보유했지만 실제 거주기간이 짧은 고가주택 보유자는 양도세와 종부세 공제 혜택이 줄어들 가능성이 크다. 

대부분의 변화는 2027년부터 2029년까지 단계적으로 시행된다

종부세 개편은 2027년부터 시작해 2028년 세율 일원화까지 단계적으로 진행된다. 

양도세 장기거주 공제 개편은 2027년까지 현행 구조를 유지한 뒤 2028년과 2029년에 걸쳐 거주 중심으로 전환된다. 

따라서 부동산을 언제 양도하는지에 따라 적용되는 공제율과 중과세율이 달라질 수 있다. 

2027년 이전 매도, 2028년 매도, 2029년 이후 매도의 세액을 각각 비교해야 하는 이유다.

양도소득세와 장기보유특별공제는 어떻게 달라지나

장기보유특별공제는 장기거주 소득공제로 바뀐다

주택에 적용하던 장기보유특별공제는 2028년부터 장기거주 소득공제라는 명칭으로 변경된다. 

주택 외 토지와 건물에는 기존 취지를 유지한 장기보유 소득공제가 적용된다. 

현행 1세대 1주택 장기보유특별공제는 기본요건을 갖춘 경우 거주기간 연 4%, 보유기간 연 4%를 각각 적용해 최대 80%를 공제한다. 

개편안은 다음과 같이 보유공제를 줄이고 거주공제를 확대한다.

양도 시기	거주기간 공제	보유기간 공제	최대 공제율
2027년 12월 31일까지	연 4%, 최대 40%	연 4%, 최대 40%	최대 80%
2028년	연 6%, 최대 60%	연 2%, 최대 20%	최대 80%
2029년 이후	연 8%, 최대 80%	적용하지 않음	최대 80%

2029년 이후에는 주택을 10년 이상 보유했더라도 실제 거주기간이 짧으면 공제율이 낮아진다. 

반대로 10년 이상 거주한 1세대 1주택자는 거주기간만으로 최대 80% 공제율을 적용받을 수 있다.

다주택자 장기공제도 거주기간 중심으로 전환된다

다주택자에게 적용되는 일반 장기보유특별공제도 보유기간 공제에서 거주기간 공제로 전환된다.

2028년에는 거주기간 기준 연 2%·최대 30%와 보유기간 기준 연 1%·최대 15% 중 높은 공제율을 적용한다. 

2029년 이후에는 보유공제가 없어지고, 2년 이상 거주한 주택에 거주기간 연 2%·최대 30% 공제만 적용한다. 

따라서 임대 목적으로 장기간 보유한 주택은 2029년 이후 장기보유에 따른 공제를 받기 어려워질 수 있다. 

다만 조정대상지역 다주택 중과 대상 주택은 별도의 공제 제한 규정도 함께 검토해야 한다.

장기거주 공제액에 10억원 한도가 생긴다

현행 장기보유특별공제는 공제율 한도는 있지만 공제액 자체에 별도 금액 한도가 없다. 

개편안은 고액 양도차익에 공제가 과도하게 적용되는 것을 제한하기 위해 장기거주 소득공제 금액 한도를 신설한다.

2028년에는 인별 연간 20억원과 양도 물건별 20억원 한도를 각각 적용하고, 2029년 이후에는 두 한도가 각각 10억원으로 축소된다. 

공동명의 또는 지분을 나누어 양도하는 경우에는 지분이나 분할 양도 비율에 따라 한도가 배분된다.

공제율이 최대 80%라고 하더라도 실제 계산된 공제액이 한도를 넘으면 초과분은 공제되지 않는다.

양도차익이 큰 고가주택일수록 공제율뿐 아니라 금액 한도까지 함께 계산해야 한다.

10년 이상 거주한 30억원 이하 1주택은 기본공제가 늘어난다

양도가액 30억원 이하 주택에서 10년 이상 거주한 1세대 1주택자는 양도소득 기본공제가 연 250만원에서 2,500만원으로 확대된다. 

이 제도는 2027년 1월 1일 이후 양도분부터 적용할 예정이다.

추가되는 2,250만원의 공제는 해당 1주택 양도소득에서만 적용된다. 

부부 공동명의라면 인별로 적용되지만 특수관계인 간 양도와 비거주자는 대상에서 제외된다.

이번 개편안은 1세대 1주택 양도세 비과세 기준 자체를 대폭 올리기보다, 12억원 초과 과세분의 장기거주 공제 방식과 장기 실거주자의 기본공제를 조정하는 데 초점이 맞춰져 있다.

다주택자 양도세 중과는 2년 동안 완화된다

다주택자가 조정대상지역 주택을 양도할 때 적용되는 중과세율은 2027년과 2028년에 한시적으로 낮아진다. 

이는 중과를 완전히 배제하는 것이 아니라 기본세율에 더하는 가산세율을 줄이는 방식이다. 

구분	2027년	2028년	2029년 이후
조정대상지역 2주택자	기본세율 +5%포인트	기본세율 +10%포인트	기본세율 +20%포인트
조정대상지역 3주택 이상	기본세율 +10%포인트	기본세율 +15%포인트	기본세율 +30%포인트

다주택자가 매도를 검토한다면 단순히 중과세율만 비교해서는 안 된다. 

장기거주 공제 전환, 취득가액, 필요경비, 주택별 양도차익과 매도 순서까지 함께 계산해야 실제 유리한 양도 시기를 판단할 수 있다.

종합부동산세는 어떻게 바뀌나

거주 1주택 기본공제는 14억원, 비거주 1주택은 9억원이다

1세대 1주택자의 종부세 기본공제는 거주 여부에 따라 달라진다. 

실제 거주하는 1주택은 공시가격 기준 14억원을 공제하지만, 거주하지 않는 1주택은 9억원만 공제한다. 정부는 공시가격 14억원을 시가 약 20억원 수준으로 설명했다. 

다주택자의 기본공제는 기존 9억원에서 4억원 + 5억원 × 거주주택 공시가격 비율로 변경된다.

보유 주택 중 실제 거주하는 주택의 가액 비중이 낮을수록 기본공제도 4억원에 가까워지는 구조다. 

종부세율은 주택 수가 아니라 주택가액 기준으로 통합된다

현행 종부세는 2주택 이하와 3주택 이상에 서로 다른 세율을 적용하지만, 개편안은 2028년부터 보유 주택 수와 관계없이 같은 과세표준에는 같은 세율을 적용한다. 

대신 과세표준 6억원 초과 구간의 세율이 높아진다.

개인 주택분 종부세율은 다음과 같이 변경될 예정이다.

과세표준	2027년 2주택 이하	2027년 3주택 이상	2028년 이후
3억원 이하	0.5%	0.5%	0.5%
3억원 초과 6억원 이하	0.7%	0.7%	0.7%
6억원 초과 12억원 이하	1.3%	1.3%	1.3%
12억원 초과 25억원 이하	1.5%	2.0%	2.0%
25억원 초과 50억원 이하	2.0%	3.0%	3.0%
50억원 초과 94억원 이하	2.7%	4.0%	4.0%
94억원 초과	3.5%	5.0%	5.0%

여기에서 과세표준은 주택 시세가 아니라 공시가격 합계액에서 기본공제를 차감한 뒤 공정시장가액비율을 곱한 금액이다. 

주택가격이 같더라도 거주 여부, 기본공제와 공정시장가액비율에 따라 실제 과세표준은 달라진다.

공정시장가액비율도 단계적으로 올라간다

주택분 종부세 공정시장가액비율은 현재 60%에서 2027년 70%로 올라간다. 

3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자는 2028년부터 80%가 적용되며, 1세대 1주택자는 이 80% 대상에서 제외된다. 

그 밖의 주택 보유자는 70%가 적용된다. 

공정시장가액비율이 높아지면 같은 공시가격과 같은 기본공제 조건에서도 과세표준이 증가한다. 

특히 기본공제가 줄어드는 비거주 1주택자와 다주택자는 세율 개편과 공정시장가액비율 인상이 동시에 적용될 수 있다.

1주택 종부세 세액공제는 보유기간보다 거주기간을 본다

1세대 1주택자에게 적용되는 고령자 세액공제율은 유지되지만, 장기보유 세액공제는 장기거주 세액공제로 전환된다.

2027년에는 보유기간 공제와 거주기간 공제 중 높은 공제율을 적용한다. 

다만 보유공제율은 거주공제율의 절반으로 축소된다. 2028년 이후에는 거주기간에 따른 공제만 인정된다.

거주기간	2027년 보유공제	거주공제
5년 이상 10년 미만	10%	20%
10년 이상 15년 미만	20%	40%
15년 이상	25%	50%

고령자 공제와 거주기간 공제를 합한 최대 공제율은 80%로 유지되지만, 공제금액에는 2027년 800만원, 2028년 이후 600만원의 한도가 생긴다. 

공제 전 세액이 큰 고가주택은 80% 공제율을 충족하더라도 실제 공제액이 제한될 수 있다.

종부세 세부담 상한도 직전 연도 재산세와 종부세 합계액의 150%에서 200%로 올라간다. 

세 부담이 급증하는 경우 적용되던 완충 장치가 축소되는 셈이다. 

고령 1주택자의 종부세 납부유예 요건은 완화된다

종부세 납부유예 소득요건은 직전 연도 총급여 7,000만원 이하에서 8,000만원 이하로, 종합소득금액은 6,000만원 이하에서 7,000만원 이하로 완화된다.

또한 65세 이상이면서 해당 주택에 10년 이상 거주하고, 재산세와 종부세를 합한 보유세가 소득의 10% 이상인 1주택자는 별도의 소득 상한을 충족하지 않더라도 납부유예를 신청할 수 있도록 하는 방안이 포함됐다. 

1주택자에게 유리한 변화와 불리한 변화는 무엇인가

장기 실거주 1주택자는 공제 확대 효과를 기대할 수 있다

공시가격 14억원 이하의 거주용 1주택은 종부세 과세 대상에서 제외될 가능성이 커진다. 양도가액 30억원 이하 주택에 10년 이상 거주한 경우에는 양도소득 기본공제가 2,500만원으로 늘어나고, 2029년부터는 거주기간 10년만으로 장기거주 공제율 80%를 적용받을 수 있다. 

장기간 실제 거주한 일반적인 1주택자는 보유세와 양도세 모두에서 보호를 받는 구조다. 

다만 장기거주 공제액 한도와 종부세 세액공제 금액 한도가 신설되므로 양도차익이나 주택가격이 큰 경우에는 세 부담이 늘어날 수 있다.

보유기간은 길지만 거주기간이 짧으면 불리해질 수 있다

1주택을 오랫동안 보유했더라도 실제 거주하지 않았다면 종부세 기본공제가 9억원으로 줄어든다.

 2028년 이후에는 종부세 장기보유 세액공제가 사라지고, 2029년부터는 양도세 장기보유 공제도 거주기간 공제로 완전히 전환된다.

해외 체류, 자녀 교육, 직장 이동 등으로 다른 곳에서 거주하면서 기존 주택을 보유한 1주택자는 비거주기간 인정 요건을 확인해야 한다. 

주민등록만 옮겨 놓는 방식이 아니라 실제 거주 사실과 이전 사유를 입증할 수 있어야 한다.

부득이한 비거주기간은 최대 3년까지 인정될 수 있다

취학, 전근이나 직장 변경, 1년 이상 치료·요양이 필요한 질병, 학교폭력 피해에 따른 전학, 해외 취학·근무, 60세 이상 직계존속 동거봉양 등의 사유로 이사한 경우에는 비거주기간을 거주기간으로 인정하는 제도가 마련된다.

다만 주거 이전일 현재 해당 주택에서 1년 이상 계속 거주하고 있어야 하며, 인정기간은 최대 3년이다. 

원칙적으로 다른 시·군으로 주거를 이전해야 한다.

이 특례는 장기거주 공제율을 계산할 때 거주기간으로 인정하는 제도다. 

취득 당시 조정대상지역 주택의 1세대 1주택 비과세에 필요한 2년 거주요건까지 자동으로 충족시키는 것은 아니다.

조정대상지역 일시적 2주택자는 처분기한이 짧아진다

조정대상지역의 종전주택을 보유한 상태에서 조정대상지역 신규주택을 취득한 일시적 2주택자는 종전주택 처분기한이 신규주택 취득일부터 3년에서 2년으로 단축된다.

양도세 특례는 2026년 10월 1일 이후 종전주택 양도분부터 적용할 예정이며, 

2026년 8월 3일 이전에 주택이나 입주권을 취득했거나 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에는 종전 규정을 적용하는 경과조치가 마련됐다. 

종부세 일시적 2주택 특례기간도 같은 방향으로 2년으로 줄어든다. 

부동산 매도와 보유 전략에서 확인할 사항

양도계약일보다 실제 양도 시기가 중요하다

양도소득세는 원칙적으로 잔금청산일 등 세법상 양도시기를 기준으로 적용 규정을 판단한다. 

2027년, 2028년, 2029년은 장기거주 공제율과 다주택 중과세율이 각각 다르므로 연도별 예상 세액을 비교해야 한다.

특히 1세대 1주택자는 2028년에는 거주 6%와 보유 2%, 2029년 이후에는 거주 8%만 적용된다. 

거주기간이 긴 사람에게는 2029년 이후가 유리할 수 있지만, 보유기간만 길고 거주기간이 짧다면 오히려 2027년 이전 양도가 유리할 가능성도 있다.

주민등록과 실제 거주 입증자료를 함께 관리해야 한다

거주 중심 세제로 바뀌면 전입신고 기록뿐 아니라 실제 거주 여부가 더 중요해진다. 

전기·가스 사용내역, 관리비 납부자료, 가족의 학교와 직장 소재지, 우편물 수령 내역 등 실제 생활 근거가 세금 판단에 영향을 줄 수 있다.

취학이나 전근 등 부득이한 사유로 이사하는 경우에는 재학증명서, 인사발령서, 진단서, 출입국 기록과 같은 관련 서류를 보관해야 거주기간 특례를 적용받기 수월하다.

발표안만 보고 매매계약을 확정해서는 안 된다

이번 개편안은 국회 심의 전 단계이므로 최종 법률에서 공제율, 한도, 시행일 또는 경과조치가 달라질 수 있다. 

특히 고가주택, 공동명의 주택, 일시적 2주택, 상속주택, 등록임대주택은 개별 조건에 따라 결과가 크게 달라진다.

실제 매도를 결정하기 전에는 현행 세법으로 계산한 세액과 개편안이 시행될 경우의 세액을 나누어 비교해야 한다. 

단순히 “1주택자는 감세”, “다주택자는 증세”로 판단하기보다 거주기간, 공시가격, 양도가액, 양도차익과 적용 연도를 함께 확인하는 것이 안전하다.

자주 묻는 질문

질문 1

Q. 2026 부동산 세제 개편안은 지금 바로 시행되는 건가요?
A. 2026년 8월 발표된 내용은 정부 개편안이며 확정 법률이 아니다. 종부세 주요 개편은 2027년부터, 양도세 장기거주 공제 개편은 2028년부터 단계적으로 시행할 예정이지만 국회 심의 과정에서 변경될 수 있다. 

질문 2

Q. 1주택을 오래 보유했지만 실제 거주하지 않았다면 장기보유특별공제를 받을 수 있나요?
A. 2027년까지는 현행 보유기간 공제가 유지되지만, 2028년에는 보유공제가 축소되고 2029년부터는 1세대 1주택도 거주기간 공제만 적용할 예정이다. 실제 거주기간이 짧다면 장기간 보유했더라도 최대 80% 공제를 받기 어려워질 수 있다.

질문 3

Q. 2026 세제개편안으로 모든 1주택자의 종부세가 줄어드나요?
A. 모든 1주택자의 종부세가 줄어드는 것은 아니다. 거주용 1주택은 기본공제가 14억원으로 늘지만 비거주 1주택은 9억원으로 줄고, 고가주택은 세율 인상과 세액공제 금액 한도의 영향을 받을 수 있다.